房企对房价的观点让人耳目一新(图)

2017-09-03 09:00 作者: 批判现实主义者

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房价未来怎么走?众说纷纭、莫衷一是
房价未来怎么走?众说纷纭、莫衷一是(图片来源:Getty Images)

【看中国2017年9月3日讯】房事无小事,房子属于大类资产,一套房少则几十万多则几千万,你买套房几百万,心里终日惶惶不安,怕万一房价跌了怎么办?唯恐自己成为最后的接盘者。开发商更害怕,一个项目几十亿上百亿,楼市稍有风吹草动对开发商可能是灭顶之灾。

既然房价波动充满了巨大的不确定性,所以参与者谨慎理性,不管是购房还是拿地,肯定是小心翼翼深思熟虑,对楼市的看法和判断肯定比那些蹭房地产热度的财经写手和旁观者要成熟得多,靠谱得多。大型开发商一般有研究团队,对楼市的观点更值得参考。当然,开发商对房价的观点也有分歧,这也导致业绩的严重分化。既有看多的也有看空的,如有的开发商对楼市未来乐观就会激进拿地,如恒大、融创等,而有的开发商对楼市未来悲观,就不会去拿地,抛售房产,如S0HO中国等。恒大今年上半年业绩领跑行业,超越万科,股价翻番。而S0HO中国业绩惨淡,已经没有房子可卖了。

看空派

绿城中国CEO曹舟南:内地房地产市场即将要崩盘,今年年底或明年年初,房价一定是往下走。抛开有质量增长的规模就是找死,做得越大死得越快。

点评:绿城太悲观了,既然房地产要崩盘,你还做什么房地产啊,趁早关门或改行得了。不过绿城说这个话我估计它手上没有土地储备了。想当年绿城激进扩张,差点死掉,宋卫平把股权转让给孙宏斌,后来形势好转又反悔,但对房地产从此就后怕。

SOHO中国董事局主席潘石屹:在过去的20年时间,房地产开发商建了好多的房子,到今天为止,我认为每一个城市都不缺房子了。

点评:先要定义什么叫缺?缺不一定是没有,如甲在A城市有房子,不缺吧,但在工作地B城没有房子,B城缺房子吧。其次,房子多少是个够啊?人均20平方够吗?人均50平方够吗?人均100平方够吗?一个人一套房够吗?二套房够吗?三套房够吗?随着人们生活水平的提高,需求是不断膨胀的。所以,从这个意义上说,房子永远是不够的。并且,人们还喜新厌旧,房子产品也是一直在升级换代,是不是有以旧换新的需求?小潘一直跟着任志强,怎么一点也没受到任志强的影响,任志强的逻辑没有多大问题。小潘踏空本轮楼市牛市,心里那个酸啊真是五味杂陈!

中海地产董事局主席颜建国:下半年买地的事情,因为我们感觉一方面政府土地供应增加,特别是一二线城市;第二方面金融去杠杆融资环境紧张;第三方面,销售情况谨慎乐观,下半年销量可能减少,相对各家房企回款进入土地市场少于上半年。

点评:形势不妙,下半年拿地的房企应该会少一些。

看多派

恒大集团总裁夏海钧:恒大是看中一二线城市,不是看中三线城市,三线城市叫阶段性城市。目前国家出台了很多政策是鼓励三线去库存,一二线只能收紧,在这种情况下,恒大今年适度增加了三线的土地储备,主要是避免国家宏观政策的影响,这不代表公司转向三线城市。

从长远来说,中国的房地产肯定是一二线要好过三四线,因为一二线的人口基数高,市场需求量大,目前恒大的土地储备还是70%多在一二线城市,恒大不会把一二线城市放到后面去。这就是恒大的核心战略,我们认为未来的增长肯定还是在一二线城市,特别是在一线城市。

中国市场很大,改革开放的成果很多,所以这个饱和度没有达到,没有必要在目前这个阶段去国际市场发展。别的发展商是在国内融了资拿到海外去投项目,恒大是在境外融的钱,拿回中国做建设。恒大上市到现在这么多年,总共从国际资本市场拿了170亿美金,支持中国经济发展,所以在这一轮的国家调控整顿当中对恒大是高度认可的,不是一般的认可。

点评:恒大是最讲政治的开发商,许教授三观正啊,融外国人的钱建设大美中国,而王健林赚国人的钱到外国去投资,境界就是不一样,当然,结局也不一样。恒大得到高层高度认可,而万达四面楚歌。在中国生意一定要懂政治,否则,你都不知道自己怎么死的。恒大如此高明,所以,能做到最大。一二线城市是恒大的核心战略,这个定位是英明正确的。

碧桂园集团总裁莫斌:中国房地产市场肯定是健康的,而且我们是有信心的,一线城市的刚性需求是永远存在的,所以我们也希望除了在三、四线主战场以外,也能够拥抱一、二线城市,所以一、二、三、四、五线城市均衡发展也是我们追求的目标,我们希望在每一个地方的项目都能够做成功。我们的目标市场现在是一二三四五线全线出击,哪里有市场哪里就有碧桂园。

点评:碧桂园在所有线城市全线出击,战略定位比较独特,也能成功,因为所有城市都有机会,虽然机会有大小,但只要运作得好也赚大钱。今年上半年碧桂园营收仅次于恒大,公司股价也大幅上涨。

龙湖地产董事局主席吴亚军:我们对房地产行业依然充满信心。在人类的历史上从来没有出现过,像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程,这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成,尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布,会给房地产带来新一轮的发展动能。

房地产行业从近期来讲,是看供求、看货币,但是中期要看城市的产业结构,长期是看人口迁徙。

因为行业还是会呈现出周期性和政策性,当遇到政策调整的时候,一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。

点评:房价上涨是工业化、现代化和城市化的必然结果,对于这样一个历史性大机遇许多人注定失之交臂。天予不取,反受其咎;时至不迎,反受其殃。

富力地产联席董事长李思廉:为什么中国过去调控了那么多年?到现在房价还是上涨,或者是市场,还是挺活跃的?这个是因为中国有很多大的人口基数。其次就是中国有“农村人口城市化”这个大的政策在支撑,由于这个政策,每年有五千万人口城市化。这个就带动了城市周边的农村人口,拥到城市去买房子。

理论上中国政府也不会让这个行业就这样倒下来,在合理的情况下相关部门还是会适当地让这个行业的资金合理地松一下。地价也很难突然掉下来,现在省会城市、一线城市,所有有名城市的招拍挂项目都不是两三家公司竞争,很多公司都会参与。

点评:中国房价上涨的核心逻辑就是中国人口基数大和城市化,只要中国的城市化没有完成,那么,房价上涨根本就不会停止。

宝龙地产总裁许华芳:上海是个很神奇的地方,它只会涨,不会跌,放在那里相当于政府鼓励你多赚点钱,你放得越久赚得越多。

点评:高价楼盘政府不让推,反而对开发商更有利,政府这是在暗中帮开发商吗?

世茂房地产副主席许世坛:对于2018年,我们整体是乐观的,很多贵的项目不批预售证,很多金额很高的就会推迟上市,但是这个不代表房价真正在下跌。房地产大跌会有很多负资产,有很多金融机构会产生坏账,这不是国家愿意看到的。如果说政府的备案价是市场价九折的,我们也愿意卖,就让业主赚10%,但是这部分我们希望是一次性付款,等于是一次性给了个九折优惠。如果政府批的价只有市场的7折我们肯定是不卖的。

点评:政府控制房价不代表房价真正在下跌,这是假象。房价由政府定价,而不是让市场形成价格,这是搞市场经济吗?上有政策,世茂有策略,我不卖可以吗?

融创中国孙宏斌:融创仍坚定看多中国,在境外无任何投资,也看好中国消费升级带来的机遇。“我们坚定支持宏观调控,我们坚信行业发展会有好的结果,因为调控会让行业发展更健康,所以中国的地是安全的,房地产是安全的。”

无论是入股乐视,还是与万达的合作,走得都是“消费升级”的投资路子。相信我们将来会是文化旅游产业物业最大的持有者,持有几千亿的资产。

点评:房地产商先要政治表态,地都不让买了,还说坚决支持调控,言不由衷,但也有苦衷。不过,如果中国房地产是不安全的,那么,谁还看多中国?另外融创坚定走转型之路,尽管投资乐视失败,但仍一如既往并购。孙宏斌谈到投资乐视失败,一度哽咽,泪洒业绩会,孙宏斌真乃性情中人。

中间派

远洋集团董事局主席李明:我们过去按照一、二、三线城市去拓展,现在发现这种分类方法有点落伍,我们还是按照城市群为考虑,比如说长三角、珠三角、成渝、武汉等等。之前对市场的看法相对比较保守,现在我们是乐观谨慎。两三年想高位保持两位数的增长是可能的。为什么说可能,其实我们都忽略了人口流动的问题,按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的,真正的需求是来源于人口。再多的房子用来住房总是有限的,一个人住2000平方米是不可能的,也不需要,住个50平方米,100平方米总是可以的,我觉得总是有限的。但是长远来看,两三年以后,三、五年以后,现在还是要保持谨慎的态度。

另外,我觉得长效的居住政策,随着人们的共识,现在租赁,房地产税,这些都还在看、在做,这些东西会发挥调节作用,所以我觉得要乐观谨慎。

点评:再多的房子总是有限的,而需求却是无限的,因为人的欲望永远不会满足,所以,二三年还有可能保持两位数增长,但还是担心租赁和房地产税等对房价的杀伤力,政策性利空是楼市头上的达摩克利斯剑,所以,要保持谨慎。

禹洲地产董事局主席林龙安:“五限时代”已经到来了,再加大政策的出台,我估计也不会有了,但是会维持平稳的局面。未来三年左右房价的趋势还是稳中有升,现在土地已经越来越珍贵了,而且越来越少,特别是在一二线城市的土地,几乎是推出来就被抢光了,土地的价格也是直线上升,很多城市进入旧改阶段,土地成本上升了,所以我想未来还是稳中有升。我们在上海闵行区的一个项目,在地铁边上,如果卖完了以后再买地也很难,所以我们也准备持有。

点评:政府也要求房地产保持稳定,土地紧缺怎么解决?土地稀缺,地价就高,地价高,房价就涨,最简单的逻辑。如果开发商房子不卖了,也要自持,去做长租公寓,那么,市场上可供销售的房源就更少了,房价上涨压力就更大。

瑞安房地产董事局主席罗康瑞:对未来的楼市,我还是看好的。这个限购、限售等很多方面的条件都是非常苛刻的,这也使市场不会有大幅度飙升的现象,而这也是好的。要是政策一放开,价格飙升之后,将来内地可能会发展到香港现在这样的楼市环境,我觉得是很不理想的。调控长期以往的话,这个市场将会是完全歪曲的,因为没有给它能够发挥的地方。

点评:调控造成价格的扭曲和预期的混乱,调控应该退出,或者调控的手段应该改变,如通过货币政策、利率、首付比例等方式调控房价,比限制性措施要有效得多。

万科集团董事局主席郁亮:万科现在就是七个字:当好农民种好地。天气怎么变都没关系。只要城市还在继续发展变化,万科就有机会。

点评:虽然不到50字,但言简意赅,一切尽在不言中。


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