觀點:北上深為何缺席「樓市限售」?(圖)
【看中國2017年9月28日訊】9月25日以來,中國大陸的最大熱點仍然是樓市限售。樓市有兩大看點,一是房地產股在香港、上海和深圳股市「跌成翔」;二是新版的「凍產」或者「限售地圖」還在不斷刷屏……
2017年3月23日,廈門率先公布了「限售令」,並從3月25日開始實施。一種新的調控手段由此誕生,然後被多個城市採用。
而剛剛過去的週末,又有8個樓市啟動較晚的城市宣布加入限售。至此,已經有45個城市正式公布了「限售令」。限售期一般為2年、3年和5年。
在自媒體上,我們看到過「保定、珠海限售10年」的說法,這是指限價房,不是正常的商品房。還有「北京、佛山限售70年」的說法,這是指土地拍賣中產生的開發商情願永久自持的房子。
相比之下,下面這幅「限售地圖」更完備一些,是「廣州地產」製作的。
中國樓市近期的限售城市圖詳解(網路圖片)
可以看出,真正在「商品住宅」這個項目上實施了限售的城市,沒有傳說中的多,限售的年限也沒有自媒體誇張的那麼長。
不過,我們可以發現一個明顯的問題——北京、上海和深圳都沒有針對商品住宅(包括新房、二手房)推出限售政策。目前限售的城市,也基本上都位於「胡煥庸線」以東,以及山海關以內(只有瀋陽例外)。
在朋友圈發了一條內容——思考題:為什麼北上深不「限售」?
首先可以排除的一個可能是:北上深的樓市管理當局從來沒有考慮過「限售」。筆者認為他們一定考慮過,甚至跟住建部溝通過要不要搞「限售」。目前階段未出臺「限售」,一定是有原因的。
其次可以排除的一個可能是:北上深的房價已經被管住了,所以不用「下猛藥」。因為就在上週,北京、深圳剛剛高調提高了「首套房」的按揭利率。目前,四大行在北京和深圳的首套房利率普遍上浮5%到10%。這個力度,超過了很多「限售」的城市。
還有人說:因為「一線城市」要控制人口,所以要給大家賣房子撤離的機會。但問題是,北京和上海的確在限制人口,而深圳在大規模擴張人口。如何解釋?
還有一種猜測:中國樓市剛剛經歷了一線城市到二線城市到三四線城市的上漲輪動,現在是不是又開始把資金引向北上深?為下一輪樓市的啟動做準備?——好像又不應該這麼快。
有人則猜測:因為北上深房子太緊俏,如果限售,則可能出現拋盤不足,會刺激房價加快上漲。而限售的大多是「二線」、「三線」城市,這些城市房價漲得太急,如果不「凍房」可能會出現暴跌。這個看法,我覺得有道理。
還有一種猜測:因為北上深正在醞釀更大的、更嚇人的招數,弄不好真正的「房地產稅」可能率先在北上深試行,所以不用限售。(注意,這純粹是猜測!)
這個說法看起來也頗有道理。最近幾個月,關於在中心城市率先試行「房地產稅」的建議越來越多。原因很簡單:「房地產稅」的正式立法,非常複雜,可能需要很長時間。
而事實上,中國600多個城市和2000多個縣城,80%的地方已經不可能開徵房地產稅,因為人口增長緩慢且還在流失,而房屋顯著過剩。如果開徵房地產稅,將對當地經濟產生巨大的負面影響。未來真正有條件開徵房地產稅的城市,就是中心城市及其衛星城。所以,率先在北上深等城市試點房地產稅反而是簡單易行的。
下面讓我們推演一下:假如率先在北上深試點「房地產稅」(上海、重慶此前試點的是「房產稅」,而且只是局部徵收,而沒有全面推廣),將帶來什麼影響?
筆者的看法是:假如北京、上海、深圳率先試點「房地產稅」,那麼應該有人均免稅面積的做法,從超額面積開始施行「階梯稅制」,也就是累進位、懲罰性的稅率。
如果有「累進稅制」,則將對擁有多套房的業主產生巨大壓力,相當一批房子會被釋放出來,短期會對房價產生壓力。但由於北上深新增人口的量非常大,只要政府不嚴控,「接盤俠」有的是。最終,「房地產稅」不能抑制房價、房租的緩慢上升,情況類似紐約、舊金山、洛杉磯、倫敦、香港。
如果商業物業(商務公寓、寫字樓、商鋪)不徵收房地產稅,或者沒有累進位、懲罰性的房地產稅,則刺激北上深這類房子補漲、去庫存。
最終,北上深的房屋閑置率會下降,富人的資產配置方式會調整,過分熱衷於房子的人會減少,政府的收入會暴增。這些暴增的收入,可以用來建設更多的政策性住房、基礎設施,也可以用來向工薪階層減稅。總之,房地產稅將在北上深成為非常好的財富再分配工具。
對於人口流失城市來說,房地產稅將成為摧毀地方經濟的最後一根稻草,所以,未來很多三四五線城市很有可能長期免征房地產稅。
責任編輯:靖曄
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