中國樓市調控政策為何一直在打補丁?

2017-09-17 10:30 作者: 易憲容

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【看中國2017年9月17日訊】從剛剛公布的國家統計局的數據來看,1-8份,全國商品房銷售面積98,539萬平方米,同比增長12.7%;全國商品房銷售額78,096億元(人民幣,下同),增長17.2%。儘管兩者增長有些許回落,但仍然保持雙位數增長的軌跡上。更為重要的是中部及西部地區商品房銷售額增長仍然保持在26.0%及35.1%的增幅上。這也意味著這些地方房價仍然還在上漲。只要房地產市場的價格還在上漲,要說房地產市場的調控有多少效果為時尚早。

因為,從2016年9月30日房地產調控政策出臺以來,房地產市場調控政策出臺了一波又一波。這些房地產市場調控政策不僅涉及的城市面非常廣泛,如有50多個城市,而且各種行政性手段無所不用其極。但是,房地產調控政策出臺了這樣多,並沒有讓中國房地產市場房價上漲預期逆轉,反之從上面公布的數據就可以看到,不少城市的房價上漲還在繼續。而房價還在上漲,不少城市的房地產調控政策出臺不得不再出臺,這些的城市房地產市場政策調控不得不打上了一個又一個補丁,可以說,就目前的情況來說,中國各城市房地產調控政策打補丁,即使房地產調控政策已經近一年了但這些打補丁的調控政策還是在出臺。

比如,中國央行的數據顯示,今年1-7月月均新增居民中長期貸款(主要是按揭貸款)4,677億,相比去年下半年減少500億;新增居民中長期貸款佔新增貸款的比重(月均)為39%,相比去年下半年下降26個百分點。但是,今年1-7月,居民新增消費性短期貸款達1.06萬億,累計同比多增7,137億。也就是說,政府房地產市場的限購限貸調控出臺之後,不少城市的住房投機炒作者已經找到新的規避這些調控政策方式。居民短期消費貸及信用卡借款大量的增加,也就意味著居民正利用這種方式加槓桿,讓銀行貸款流入房地產市場。所以近期北京、深圳、江蘇等地下發文件,要求嚴查個人消費貸款流入房地產市場的現象並予以糾正。中國房地產市場政策調控又打上一個補丁。

現在的問題是,為何不少城市出臺許多房地產調控政策,並且找上了一個又一個補丁,但住房投機炒作者還是源源不斷地進入房地產市場?因為,HFS數據顯示,過去半年,城鎮無房家庭新購住房的比例為4.9%,已有一套房再購房的家庭比例為5.3%,已有多套房再購房的家庭比例更高,為5.9%,特別是富裕家庭(總資產處於前20%)的買房比例高達8.1%。也就是說,上半年進入房地產市場的居民主要是有房者,而且持有的住房越多,這些類型的居民進入房地產市場的人則越多。

這種情況出現,很大程度上是與政府房地產市場調控政策的政策取向有很大關係。可以說,儘管從根本上說,政府已經對當前房地產市場有了清楚的定位,即房子是住的,而不是用來炒作的,要求中國房地產市場回歸到以居民為主導的市場。但從2016年9月推出的房地產市場調控政策來看,這些政策從本質上還是沒有回到基點上。

其表現主要有兩個方面。一個方面就是,政府認為,對當前房地產市場調控既要遏制房地產市場泡沫,遏制房價快速上漲,但是又不能讓房地產市場價格大漲大跌。試想,如果房地產市場的泡沫吹得巨大,房價處於極高的水平,房地產市場是以投機炒作為主導的市場而不是消費為主導的市場,那麼要讓出臺的調控政策既擠出房地產泡沫,又讓房地產價格不大漲大跌,這幾乎是完全不可能的事情。要擠出房地產市場泡沫,就一定要讓房價下跌,就一定要讓房價回歸到理性水平。這時房地產市場的性質才能夠發生根本性的變化,住房的投機炒作者才能擠出市場而讓住房消費者進入。

所以,房地產調控政策兩個目標的相悖性,這是無法讓房價上漲預期逆轉的。房價上漲的預期沒有逆轉,各地的房價還在上漲,不僅房地產市場的性質不會改變,住房消費者無力進入這個市場,而且住房的投機炒作者,或是持有住房待價而沽,根本不願意讓自己手中過多的住房賣出,或是還會採取各種規避現有的調控政策方式進入市場。因為,只要房價還在上漲,儘管上漲幅度不是如去年那樣瘋狂,但仍然對住房投機炒作者具有吸引力,他們仍然會以不同的方面進入房地產市場。

目前不少城市居民消費貸的快速增長,就是這些城市的房價還在上漲,這些城市的住房投機炒作者就是希望通過消費貸等方式來規避政府房地產市場調控對首付比例上升及住房按揭貸款利率上調而進入市場。可以說,只要房價還在上漲,儘管這次監管部門對消費貸檢查來限制居民用消費貸的槓桿進入房地產市場,但未來居民同樣能有新方式來規避政府的這些購買住房限制。

另一方面,正因為當前房地產市場政策兩目標的相悖性,所以各個城市出臺的房地產調控政策也只能是以行政性的方式為主導,因為這些行政性調控政策隨時可以調整與修訂,而真正能夠遏制房地產市場投機炒作的政策就是無法出臺。在這種情況下,房地產市場的調控只能哪裡有問題就打上一個補丁,哪裡再有問題再打上一個補丁。中國房地產市場政策調控只能是一個又一個的補丁打下去。結果是,房地產市場所面臨的問題就會越來越來越多。有人形容當前中國的房地產市場,「不撞南牆不回頭,撞了南牆回不了頭」。中國房地產市場可能就是這樣一個結局吧!


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