中國的房地產公司不想賣房子了(視頻)

2018-07-16 08:56 作者: 許樹澤

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房地產公司不想賣房子了,甚至準備把名字裡的地產倆字都刪掉的時候,那一定是有大事發生了。萬科股東大會,主席郁亮先生說十年之後,萬科不應該是地產公司,即使是,也是慘淡經營。他甚至建議,旗下所有子公司,都把地產二字去掉,用企業來代替地產二字,未來要做「美好生活服務商」。
房地產公司不想賣房子,那一定是有大事發生了。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2018年7月16日訊】當房地產公司不想賣房子了,甚至準備把名字裡的地產倆字都刪掉的時候,那一定是有大事發生了。萬科股東大會,主席郁亮先生說十年之後,萬科不應該是地產公司,即使是,也是慘淡經營。他甚至建議,旗下所有子公司,都把地產二字去掉,用企業來代替地產二字,未來要做「美好生活服務商」。

連業內資深人士都給出如此判斷,是不是說明,未來再蓋房子、賣房子,真的沒希望了呢?其實,不只房子,包括房子在內幾乎所有賣「硬體」的公司,在市場裡給的估值都不高。這即使不是一條鐵律,也是一個在全球普遍存在的現象。

小米前兩天剛剛香港上市。上市前,雷軍先生說過,小米的硬體毛利率永遠不會超過5%。聽出來了,讓利給消費者,這是一家厚道的公司,但是人們一聽到硬體兩個字,啊!你是一家硬體公司啊!好的,先跌了再說,上市首日遭遇破發。但是,如果收起硬體這個關鍵詞,給投資者營造這是一家網際網路公司的印象,轉而投資者馬上就會又變得很興奮。

再比如英特爾,世界級的公司,但是當年,甚至都不如夕陽行業的美國鋼鐵賺錢。道理很簡單,雖然是朝陽行業,但是競爭太激烈,投入又太高。即使今天,它已經稱霸晶元產業,在資本市場,投資者也就給到20倍市盈率和3倍左右的市淨率水平。再比如,IBM也算是硬體公司,縱使巴菲特投資了IBM,最後也是鎩羽而歸。

硬體公司在市場裡似乎總是不溫不火,這是不是因為投資者心存偏見、不喜歡務實的業務,只喜歡追逐酷炫概念的結果呢?其實非也,這背後全是經濟賬。硬體類的公司,都普遍受到固定成本和邊際成本影響。

什麼叫固定成本?比如,生產硬體的車間、廠房、產線、甚至前期的研發投入,這些無論你最後產品賣多賣少,都一分不少的成本,就是固定成本。什麼叫邊際成本,就是你每生產額外的一臺硬體產品,都要投入的可變成本。比如做手機,多生產一臺,就多一臺殼的成本、屏幕的成本、攝像頭的成本。它是隨著你賣的越多,增加越多的成本。

因為這兩項成本的存在,導致硬體公司賺來的利潤,在口袋裡還沒有暖熱,就馬上需要花出去。首先,它需要採購下一批的原材料;其次,因為固定成本很大,廠房和產線每年都在折舊,賺來的利潤,要花掉相當部分,用來維護和更新產線。而且科技硬體行業,往往產線還沒有磨損,新一代技術標準出來了,比如液晶面板行業,幾條產線投下去,幾百億一瞬間就沒了。這些因素的存在,就導致這些公司的現金流一直都不行。

現金流特別重要,一家企業完全可以利潤高,但是現金流差。就像有兩個人,一個人賺很多,但是花錢如流水,兜裡總沒錢,另一個人,雖然賺的沒有第一個人多,但是他口袋裡總是很多現金。很顯然第二種靠譜,這叫利潤不錯,現金流很高,但是硬體公司不少屬於利潤高,現金流差。

說回到開頭的房子問題,蓋房子和所有的硬體生意,都是完全相同的特點:這是典型的邊際成本/可變成本高的生意。你每多賣出去一套房子,都要多一套土地的成本、建材的成本、人工施工的成本,這些可變成本一分不少,它不會因為你生意做得大了,就能免除或減少這些成本。

反過來講,為什麼很多軟體公司、網際網路公司,在市場裡很受追捧,不完全是投資者追逐概念,而是他們天然具備好生意的基本特徵:固定成本佔總成本的比重特別大。

比如網際網路公司,它的固定成本就是研發、營銷、包括伺服器成本,這些成本,可以平攤到每個用戶的頭上,它的邊際成本幾乎為零,從而服務越多的用戶,它的平均成本就越低,利潤率就越高。再比如可樂也有這個特點,它也沒什麼邊際成本,多賣一瓶飲料,額外的投入只有水和香料,這個成本相比賣硬體,是低到可以忽略不計的,它甚至早已把罐裝廠外包,它只做品牌運營。它大量的投廣告,不怕砸錢,因為只要你是市場份額第一,只要你服務的用戶足夠多,你的固定成本統統可以平攤到很低的平均水平,讓對手根本無法追趕。

這麼一來,答案就不言自明瞭。不同模式的生意之間,是完全沒有公平可言的,有些生意從模式和結構上,天然就比其他的模式更加優秀。明眼人都看得出,一個行業已步入成熟期,即將進入減速期、甚至下降期,那麼除了向更有利、更有優勢的模式靠攏之外,難道還有別的更好的辦法嗎?


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