從全世界主要國家來看 房價怎麼漲才合理?(視頻)

2018-10-07 07:49 作者: 齊俊傑

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這個金九銀十,中國國內的房地產可謂是一片慘淡,買房的不多,退房的倒是不少,全國各地開發商開始掀起了打折促銷,為了掩人耳目,全都是精裝改毛坯的套路,一降就是30-40%,但是人們的反應卻並不積極,房子這個事永遠是買漲不買跌,你越是降價買的人就越少。於是房子多的人開始慌了。
中國國內的房地產可謂是一片慘淡。(圖片來源:stokkete/Adobe stock)

【看中國2018年10月7日訊】這個金九銀十,中國國內的房地產可謂是一片慘淡,買房的不多,退房的倒是不少,全國各地開發商開始掀起了降低房價促銷的活動,為了掩人耳目,全都是精裝改毛坯的套路,一降就是30-40%,但是人們的反應卻並不積極,房子這個事永遠是買漲不買跌,你越是降價買的人就越少。於是房子多的人開始慌了。

我們不妨先看看其他的主要國家,房價都是怎麼漲的,這樣心裏就有數了,正好最近恆大研究院發布了一篇報告,首席經濟學家任澤平主筆的,就是年薪1500萬,月薪125萬的那位網紅經濟學家,這篇報告的事實分析部分還是很有看點的。

他這裡分析了全球主要國家,包括英國,法國,美國,日本的主要城市房價漲幅,我們先看英國倫敦,這裡指的是大倫敦的概念,包括內倫敦和外倫敦,這個地區是英國人口聚集區,0.6%的土地佔了13%的人口,和20%的GDP,所以屬於英國最富裕最繁華的地方,大倫敦地區最近50年房價漲幅達106倍,遠超英國的61倍和英格蘭地區房價平均漲幅70倍,有一個參考數據,那就是在這50年英國名義GDP漲幅49倍。

如果把漲幅換算成年化,大倫敦房價每年上漲9.8%,而英格蘭地區每年漲幅8.9%,而名義GDP的漲幅是平均每年8%。所以在英國房地產具備投資的屬性。

再看法國,巴黎分為大巴黎小巴黎以及巴黎大區,如果以巴黎大區測算,佔法國人口接近20%,經濟份額達到30%,不過巴黎大區的房價漲幅就要比大倫敦慢的多,50年32.5倍,而法國平均房價漲幅只有22.7倍,法國名義GDP是28.1倍的漲幅,也就是說巴黎大區的房價每年漲7.3%,全法國只有6.5%,而名義GDP是年增長7%。特別說一點,2013年以後,巴黎的房價已經連年下跌,只有小巴黎,也就是巴黎市區的房價2016年以後恢復上漲。

再看美國紐約,紐約市是核心區域,他的房價漲幅只有5.4%,而全美更糟糕,年均漲幅不到5%,在美國的上百年歷史當中,房地產的漲幅基本與通脹持平,也就是說只能保值不能增值。而被全世界公認的富人區,曼哈頓和皇后區,最近30年的年均漲幅一個是3.9%,一個是4.1%。所以在美國房地產根本不具備投資屬性。

最後說日本,所有國家裡最猛的是日本,日本泡沫破滅之前的36年,房價上漲了82倍,75年到91年,其中6個核心城市年均漲幅11.2%,非核心城市年均漲幅6.4%,而日本的名義GDP是年均7.5%。92年以後日本的地價就大幅下跌,現在也只有1991年的47.5%。也就是說如今快30年過去了,日本房價依然處於腰斬狀態。

從這些國家來看,能得出什麼結論呢,那就是全球最主要國家的核心城市,他們的房價可以跑贏名義GDP,也就是長期具備一定的投資屬性,但也不會偏離太多。而非核心城市的房價,則很難跑贏名義GDP,所以在三四線買房投資,長期看是沒有前途的。

我們現在測算一下北上廣深,最近15年以來,至少漲了20倍,年均增長幅度達到22%,而名義GDP也叫作貨幣GDP,指的是用當年價格計算的國內生產總值,所以比我們通常知道的GDP數量一般大3%左右,我們之前的GDP一直都是8-10%,也就是說名義GDP,應該是11-13%左右。

如果這麼看,北上廣深的房價早已遠遠脫離了名義GDP的範疇,甚至泡沫的程度,比日本還大。日本在大泡沫前,房價增速也只比名義GDP快4%,而我們卻足足快了10%。

投資有一種理論叫做均值回歸,簡單解釋就是跟遛狗一樣,你牽著一條很長的繩子遛狗,而狗則前後左右的跑,他跑的很遠了,繩子就會繃緊,於是他就開始往回跑。人是在向前走,狗也會大體上跟著人一直走,但不代表他永遠在人的前面。

均值回歸就是投資界的萬有引力,當年巴菲特就是通過他算出來的網際網路泡沫,股神的依據特別簡單,股市長期看每年平均漲10%,你如果某幾年漲的特別好,那麼後面大概率就要回落。房子也一樣,各個國家的歷史都已經說明,即使最好的核心區,房價也就基本跑贏名義GDP百分之1-2,那麼短期漲的多了必然會向均值回落。

值得注意的是,中國最近的名義GDP也在減速,大概只有9%了,所以未來房價再想如之前那麼漲,概率極小。反而很可能會出現法國和日本的情況。只是我們希望更像法國,慢慢的跌,而不要像日本那麼暴風驟雨而已。如果要按照世界平均的水平算,我們房價年均每年漲15%更合理一些,那麼算下來就是15年8倍,也就是說現在的房價比正常值高了一倍還多。


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