房貸利率普漲 深圳樓市入冬(圖)

2021-04-26 10:52 作者: 財經冷眼
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【看中國2021年4月26日訊】自從去年,中國金融體系開始組織將固定的房貸利率轉換成浮動的LPR利率以來,筆者一直都在提醒大家,盡量選固定的利率,鎖定你的購房成本,因為未來一旦通脹起來,貨幣收緊,那麼你的房貸利率很可能會水漲船高,最終導致你的購房支出失控,這是很大的一個風險,必須規避。

現在情況的發展和之前的判斷差不多,因為貨幣緊縮,中國房貸利率已經進入了上漲週期,非常確定。現在買房的人貸款利率越來越高了。而且,國內一些之前樓市比較火爆的城市的房價也受到了壓制,未來LPR上漲的的概率越來越大。所以,不管是那些已經買房的,還是正在買房的人,將承擔著越來越大的房貸壓力。

1

近期,有媒體曝廣州多家銀行停止二手房貸。這是繼4月中旬銀行上調房貸利率後、買房人遭遇的又一沈重打擊。

之前雖然貸款成本變高、月供壓力增大,但最起碼還能貸到錢、買到房,可現在,居然連高息的貸款也申請不到了……那二手房還怎麼買?!後來有銀行闢謠「二手房貸業務並未叫停,可能是部分銀行網點暫停」。

這也正常,房貸客戶接觸的是暫停了二手房貸業務的銀行網點、會以為該行暫停了所有房貸業務,而實際上其他的網點…也許是極少的網點並未停止。

不管銀行如何澄清,一個不爭的事實是:銀行因信貸額度緊張而不得不提高利率、甚至暫停貸款。

銀行沒有錢,怎麼放貸呢?

不僅廣州的房貸利率漲,整個珠三角地區城市的房貸利率都在漲。不僅如此,整個長三角城市的房貸利率也在漲;同時,利率上漲的勢頭也逐漸向全國其他各城市蔓延。據貝殼研究院最新發布的60城主流房貸利率走勢圖顯示,去年8月份前後是本輪房貸利率的最低點,隨後一路上漲、直至目前沒有停歇的跡象。其監測的60個城市3月份的平均房貸利率如下:

首套房貸利率為5.34%、較上個月環比漲了約2個基點(0.02%);二套房貸利率為5.62%、較上個月環比漲了約3個基點(0.03%)。這只是平均數,部分城市如成都、惠州等城市,其首套房貸利率甚至超過6%。很多房奴在遭遇房價上漲的同時,再次遭遇利率上漲的痛擊,以為利率上漲只針對房貸。

而被定位於支持中小微實體經濟的企業經營貸,其利率也在上漲。去年是經營貸的紅利大年,一度出現了一年期到期還本、年利率3%的貸款,三年期到期還本、年利率3.6%的貸款,五年期到期還本、年利率3.85%的貸款,二十年期等額本息還款、年利率3.85%/4.55%的貸款……

很多小企業主真真切切享受到了低息信貸的紅利,而現在這些低息貸款全部消失、且都有0.5%至1.5%的上調。什麼原因呢?信貸緊縮週期正在開啟。準確地說,是貨幣政策正在回歸正常化,2020年那種大放水正成為過去。看看中國蹭蹭上漲的PPI、CPI,通脹來了,所有的貨幣政策都要用來對付通脹。

信貸政策回歸正常化的蝴蝶效應,正在顯現。

2

4月12日,在中國央行舉行的一季度金融統計數據新聞發布會上,有記者提問「據稱銀行接到央行的通知、要控制今年總體的信貸增速,保持今年新增貸款額不超去年」,並問「是不是有這麼一個要求?」央行官員雖沒有正面回答,但稍早前的金融委會議已經明確這個要求。

4月8日召開的金融委會議,議題是研究加強地方金融機構微觀治理和金融監管等工作,在優化金融供給側體系目標時,其中的第三條如下:

地方金融機構要「強化審慎經營,不過度追求規模擴張和發展速度」……

金融機構的規模是什麼?是資產。資產又是什麼?是負債和所有者權益。當然主要指負債。

銀行的負債就是存款,吸收存款後再對外發放貸款、從而形成了銀行的資產。「不追求規模擴張和發展速度」隱含的意思是減少放貸量。當銀行的放貸量被要求減少或規模被要求控制時,普通人的切身感受就是貸款更難了、利率更高了。而實際上,本輪貨幣寬鬆的流動性拐點在去年就已出現。

從2020年1月份,不管是M2增速還是社融增速都出現了一個大幅增長。這裡說一下,M2主要是由貸款創造的,社融除了包括貸款等間接融資外、還包括股票/債券等直接融資。所以,社融額會大於M2額。這兩項都是考察貨幣擴張的主要指標。

可到了去年6月份之後,M2的增幅首先見頂,到了9月份社融的增幅也到頂。請記住,只是增幅見頂、增加的總量(這是個累計值)卻一直在增加,可印鈔放水的速度已經放緩了。

增速逐漸放緩、增速沒有之前那麼猛了,雖然總量也在增加、但增加幅度卻一步步縮小,這就是貨幣政策回歸正常化的結果。

可以毫不誇張地說,本輪的大放水就此結束,低息貸款獲取低成本資金的機會就此結束,端著盆子頂在頭上接住央行放出水的階段就此結束。

有些人會疑惑:媒體上整天說央行放水印鈔,為何我就沒有切身感受?為何我就接不住水呢?這裡其實有一個經濟學的常識在裡面。

3

我們要知道一個最基礎的知識:貸款就是印錢。

所謂印鈔放水,就是銀行向企業或居民發放貸款,發放貸款的過程就是印鈔放水的過程。

央行可以通過正回購、逆回購、MLF和SLF的不做/續做/增做等來減增基礎貨幣的數量,再通過存准率和利率的高低來增減信貸貨幣的數量,從而影響最終印鈔放水的數量。你能貸到款,就說明你接到了央媽放出來的水;你沒貸到款,則說明你錯過了央媽放出來的水。

你可以成為央媽放水的受益者,如因為信貸寬鬆央媽放水、你的房子賣出了更高的價格,相當於買房人接到了央媽放出去水再轉手倒給你了;著就是你在受益於泡沫,在享受泡沫的過程。當然你也可能成為央媽放水的受害者,如因為貨幣數量增幅快於商品數量增幅、而造成了物價上漲,那你就得承受物價上漲的損失。這就是通脹對你財富的洗劫。

央媽印鈔放水,一定程度上會造成財富的轉移再分配。這就是我一直說的,富人通脹,窮人通縮。大家看看去年一年,全球億萬富豪財富增加了多少就知道了。

我們言歸正傳,再說如何接住央媽放出的水。

以前印鈔放水是大水漫灌,如2008年和2016年。經歷過這兩次貨幣寬鬆週期的人都有切身感受,那時候貸款很容易、尤其是買房貸款很容易。徵信卡得松、幾乎不怎麼看銀行流水,只要交得起首付(2008年的時候首付是可以刷信用卡的)就能貸得到款、且利率是最低的。

人人感覺到貸款很容易、人人都接住了央行放出來的水。現在的印鈔放水是定向流動、精準滴灌,如2018年開啟的這輪信貸寬鬆週期。定向誰呢?

定向實體、定向中小微企業、定向大基建、定向消費領域,如果你不處在定向放水的領域,對不起,你接不到水。這也是近兩年部分人群的真切感受:為什麼天天說放水,可自己就是沒貸到款、沒賺到錢?因為有的旱死、有的澇死……專業術語就是「結構性貨幣寬鬆」。

如果你是中小微實體企業、如果你準備裝修房子,大概率能獲得低息的貸款…2020年出現的經營貸紅利,就是定向放水的結果。

話雖然這樣說,但是實際情況是,很多為了支持小微企業的經營貸,最終還是通過各種途徑,流向了房地產這個最大的黑洞,推升了南方一些城市的房價。儘管中國銀行等監管機構想了很多辦法,比如說中國央行為了控制信貸流入樓市,先是有房地產企業融資的三道紅線、再有銀行等金融機構的房地產貸款集中度管理,最後又是要求銀行「不追求規模擴張和發展速度」……所以房貸審批更難、利率更高。目前來看,打擊經營貸流入樓市,效果還是立竿見影的。比如說全國房價的龍頭深圳,過去火爆的趨勢已經不再,目前已經整體降溫了。從網簽數據來看,深圳整體二手房市場有所降溫。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示,4月12日至18日那一週,深圳二手房網簽998套(含自助網簽),環比上升11.4%。周網簽量自新政以來,一直維持在1000套左右的水平,4月份的網簽量大概率會低於3月。

而今年3月份也是非常慘淡的一個月份。深房中協的數據顯示,深圳3月網簽量共計4869套(含自助網簽),同比去年3月份二手房網簽量則較大幅下滑了23.6%。其中,二手住宅網簽量佔比首次跌破8成,是自深房中協有二手房網簽數據統計記錄以來的最低值。4月份比三月份還慘淡,可以看出深圳樓市冬天的意味越來越明顯了。主要原因除了制定參考價之外,打擊經營貸流入樓市功不可沒。

因打擊經營貸非法流入,深圳樓市初顯入冬跡象……
因打擊經營貸非法流入,深圳樓市初顯入冬跡象……(圖片來源:Adobe Stock)

目前,全國房貸利率的上漲,又是一個重錘。貨幣政策已回歸正常化,蝴蝶效應如漣漪般向外擴散,而這會影響到信貸鬆緊、資金多少、利率高低、房價漲跌……

對於房地產這個金融產品來說,對資金的鬆緊是最為敏感的,因為資金是房地產的命門。為了應對快速上行的通脹,利率的上行是大勢所趨。房地產更強大的衝擊還沒到來、這才剛剛開始……

責任編輯:宇真

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