拆解房產回報的源代碼(視頻)

2017-08-25 08:21 作者: 樹澤

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【看中國2017年8月25日訊】如何看待房地產市場的新趨勢?租購同權改變了什麼?未來地產投資回報率會如何變化?一段時間以來,行業裡出現了像租購同權、商用轉住宅這樣的新趨勢,所以有必要再拿出來說一下。

我們思考所有的資產,使用的都是用化繁為簡,從基本原理入手的思路。我們不考慮短期波動,只關心長期持有的最終結果,這是我們始終堅持的基本價值觀。雖然這樣會過濾掉很多有趣好玩的新鮮角度和波動刺激,但是這樣做,我們能對最終結果更確定。這是一個選擇題:對你來講,究竟是過程的驚心動魄,好玩刺激更重要?還是最終結果的可靠確定更重要?

說到房子,最終回報率只取決於兩個因素:租金回報率和房價漲幅。這很好理解,就和你投資一家公司一樣,你的收益是股息分紅和資本利得——也就是通俗說法的價格漲跌。

當今房地產的租金收益率,四大一線城市的最新數據在1.3%-1.5%左右。美國一百年來的數據,租金回報率的均值是在5%左右,日本有些地方現在達到8%,中國香港雖然房價高昂,但是租金也貴,所以其實它的租金回報率能達到將近3%,比我們高一倍。這樣橫向一比較,很多事情是一目瞭然的。當然了,更多人感興趣的不是租金,而是房子價格的漲幅。

那麼房價的漲幅根源又是什麼呢?你把它拆開來看,房價漲幅=租金漲幅+估值的變動。

房價的漲幅等於租金的漲幅,這很好理解,基於資本的逐利性,所有資產的回報率都會在這個力量的維持下,在一個區間內波動。所以在估值不變,也就是這個回報率不變的情況下,房價的長期表現是看齊租金變化的。但是這個比例並不是恆定固定不變的,估值水平的變化,是所有資產最難以捉摸,最驚心動魄,也是最直接影響價格的關鍵因素。我們下面就把這個最關鍵的估值因素,給你拆開來把它看清楚。

影響估值變化的幾個主要因素:

租金的增長率

一個地區房地產的租金漲幅速度越快,投資者給它的估值倍數會越高。它的原理和看待企業是一樣的,比如銀行,它每年利潤基本保持穩定,不再高速增長了,所以市場給它的估值倍數非常低,也就是六七倍左右的市盈率。

但是你去看騰訊,因為它每年利潤保持著50%以上的增長,所以市場給到騰訊50倍以上的市盈率。如果騰訊利潤的增長速度進一步加速,市場可能會給到它更高的估值。增長越快的資產,估值倍數越高,反之亦然。

經濟體的利率水平

一個經濟體利率越低,新增貨幣越多,那麼這個經濟體中的各種資產,房子、工廠、公司等等,價格就會越貴,這些資產的估值就會被推高。反過來,當利率走高,收緊貨幣,所有的資產估值就會下降。

購買者的偏好

比如說中國和美國的文化,人們都是喜歡買房子的,自購比例都很高。但是歐洲就不一樣,比如德國,自購比例只有40%多,所以在德國它的估值就很低。

再比如說在一些地區,房子被附著了很多其他的權利,比如教育,醫療等等,因此,這些地區的房子也會因此享有一定的溢價,獲得更高一些的估值。但是反過來,當租購同權持續推進,公共福利政策更加公平有效,那麼附著在房屋產權上的這部分權益就會下降,它會改變人們的偏好,它長期影響,慢慢降低房地產相對比較高的估值。

最後總結一下,房子的收益率=租金收益率+租金漲幅+估值變動;我們找到房子的幾個最核心因素之後,其實大家自己都可以得出分析判斷了。

租購同權,大力發展租房市場,包括商轉住這樣的新趨勢,它都造成一個結果就是供給增加。因此,除了極個別人口持續流入的城市之外,大多數地方的租金價格會趨於穩中有降。然後你就可以通過上面講的原理,把房子未來的長期回報看得很清楚。

只有當你真正理解了,你才能明白為什麼說房子是用來住的,而不是用來炒的。


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