拆解房产回报的源代码(视频)

2017-08-25 08:21 作者: 树泽

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【看中国2017年8月25日讯】如何看待房地产市场的新趋势?租购同权改变了什么?未来地产投资回报率会如何变化?一段时间以来,行业里出现了像租购同权、商用转住宅这样的新趋势,所以有必要再拿出来说一下。

我们思考所有的资产,使用的都是用化繁为简,从基本原理入手的思路。我们不考虑短期波动,只关心长期持有的最终结果,这是我们始终坚持的基本价值观。虽然这样会过滤掉很多有趣好玩的新鲜角度和波动刺激,但是这样做,我们能对最终结果更确定。这是一个选择题:对你来讲,究竟是过程的惊心动魄,好玩刺激更重要?还是最终结果的可靠确定更重要?

说到房子,最终回报率只取决于两个因素:租金回报率和房价涨幅。这很好理解,就和你投资一家公司一样,你的收益是股息分红和资本利得——也就是通俗说法的价格涨跌。

当今房地产的租金收益率,四大一线城市的最新数据在1.3%-1.5%左右。美国一百年来的数据,租金回报率的均值是在5%左右,日本有些地方现在达到8%,中国香港虽然房价高昂,但是租金也贵,所以其实它的租金回报率能达到将近3%,比我们高一倍。这样横向一比较,很多事情是一目了然的。当然了,更多人感兴趣的不是租金,而是房子价格的涨幅。

那么房价的涨幅根源又是什么呢?你把它拆开来看,房价涨幅=租金涨幅+估值的变动。

房价的涨幅等于租金的涨幅,这很好理解,基于资本的逐利性,所有资产的回报率都会在这个力量的维持下,在一个区间内波动。所以在估值不变,也就是这个回报率不变的情况下,房价的长期表现是看齐租金变化的。但是这个比例并不是恒定固定不变的,估值水平的变化,是所有资产最难以捉摸,最惊心动魄,也是最直接影响价格的关键因素。我们下面就把这个最关键的估值因素,给你拆开来把它看清楚。

影响估值变化的几个主要因素:

租金的增长率

一个地区房地产的租金涨幅速度越快,投资者给它的估值倍数会越高。它的原理和看待企业是一样的,比如银行,它每年利润基本保持稳定,不再高速增长了,所以市场给它的估值倍数非常低,也就是六七倍左右的市盈率。

但是你去看腾讯,因为它每年利润保持着50%以上的增长,所以市场给到腾讯50倍以上的市盈率。如果腾讯利润的增长速度进一步加速,市场可能会给到它更高的估值。增长越快的资产,估值倍数越高,反之亦然。

经济体的利率水平

一个经济体利率越低,新增货币越多,那么这个经济体中的各种资产,房子、工厂、公司等等,价格就会越贵,这些资产的估值就会被推高。反过来,当利率走高,收紧货币,所有的资产估值就会下降。

购买者的偏好

比如说中国和美国的文化,人们都是喜欢买房子的,自购比例都很高。但是欧洲就不一样,比如德国,自购比例只有40%多,所以在德国它的估值就很低。

再比如说在一些地区,房子被附着了很多其他的权利,比如教育,医疗等等,因此,这些地区的房子也会因此享有一定的溢价,获得更高一些的估值。但是反过来,当租购同权持续推进,公共福利政策更加公平有效,那么附着在房屋产权上的这部分权益就会下降,它会改变人们的偏好,它长期影响,慢慢降低房地产相对比较高的估值。

最后总结一下,房子的收益率=租金收益率+租金涨幅+估值变动;我们找到房子的几个最核心因素之后,其实大家自己都可以得出分析判断了。

租购同权,大力发展租房市场,包括商转住这样的新趋势,它都造成一个结果就是供给增加。因此,除了极个别人口持续流入的城市之外,大多数地方的租金价格会趋于稳中有降。然后你就可以通过上面讲的原理,把房子未来的长期回报看得很清楚。

只有当你真正理解了,你才能明白为什么说房子是用来住的,而不是用来炒的。


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