中國房產調控政策效應顯現?

2017-08-27 09:00 作者: 易憲容

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【看中國2017年8月27日訊】從中國國家統計局公布的來看,7月份中國的房地產市場開始出現調整,因為除了土地購置面積的增長環比還在上升外,房地產開發投資、住房的銷售面積及銷售金額、資金的流入、房價的漲幅等增長,環比都在下降。特別是報導所說的一線城市的房價開始企穩,更是被他們認為房地產市場調控政策效應開始顯現,但實際上並非是那樣樂觀。

最能夠反映當前中國房地產市場態勢的,只要看看當前國內一些房地產上市公司最近所公布的業績,就能夠一葉知秋。首先,萬科公司的業績顯示,截至7月,萬科實現合約銷售金額達3,127.4億元,按年增43.8%;中期純利增長36.5%至73億元。富力日前公布上半年純利達24億元,按年增長8%;合約銷售金額達447.6億元,增長31%。遠洋上半年純利26.7億元,按年增長84%;合約銷售金額達305億元,大幅增長48%。中國海外上半年純利上升25.2%,至216.5億;上半年合約銷售金額增加33.7%至1273.2億元等。融創中國上半年盈利增長達14倍之高。可以說,這些房地產企業的住房銷售增長都在40-50%以上,都在創造企業的奇蹟。這種房地產市場豈能不是絕對繁榮?

還有,今年上半年中國的房地產市場的上市公司,不僅上半年的業績大幅度的增長,也用了大量的資金購買土地,從而讓今年上半年房地產開發企業購買土地的面積在環比一直增長。中國的房地產企業對未來市場,並沒有因為房地產市場調控改變其過度進取政策,反之對未來市場更是信心滿滿。

比如,富力董事長李思廉就表示,鑒於公司擁有充足的貨源,把2017年全年合約銷售目標由早前的730億元提升至800億元,並大幅提升2018年銷售目標到1,280-1,380億元之間。遠洋主席兼行政總裁李明表示,出於上半年銷售業績較佳,已經把全年的銷售目標由早前的600億元提升至700億元,並預料2018年可銷售貨源將達1,600億元,銷售金額將實現1,000億元水平。恆大房地產開發企業業績及對未來信心更是驚人。可以說,中國的大型房地產企業是這樣,三四線城市的中小房地產企業也是如此,當前中國房地產市場的絕對繁榮還在繼續。

現在的問題是,房地產上市公司所顯示出來的業績及中國政府所公布的統計數據為何會有較大的差距,哪一個更能夠反映真實的情況?是房地產上市公司還是政府的數據?為何房地產開發企業對未來市場如此信心滿滿?對房地產市場來說,這意味著什麼?還有,在城市居民人均住房面積達40平方米的情況下,未來大量的住房推出,其購買者在哪裡?對於這些問題,只要一一梳理,就能夠水落石出。

可以說,房地產上市公司所公布的肯定是真金白銀,任何造假或信息的不真實,肯定會面臨的嚴厲處罰的巨大風險,特別是這些在香港上市的房地產上市公司更是如此。所以,房地產上市公司所顯現出來的當前中國房地產市場的空前繁榮是真實的。如果再加上三四線城市成千上萬沒有上市的中小房地產開發企業的業績,當前中國房地產市場的繁榮肯定會比少數房地產上市公司所展現出來的畫面更為精彩。我們只要到不少三四線城市去看看,就能夠一目瞭然。

那麼政府所公布的7月份的房地產數據為何沒有把這種當前中國房地產市場的繁榮顯現出來呢?最為重要的問題就在於中央政府對各省各城市已經下過死命令,要遏制房地產泡沫及遏制資產泡沫。在這種情況下,哪個城市敢讓房價再上漲,特別是一線城市及二線熱點城市。再加上國內二手房交易,交易者為了規避稅收,簽訂「陰陽合約」已經是十分普遍的現象,而且這種「陰陽合同」今年開始蔓延到網上及網下一手住房合約的簽訂。在這種情況下,網上簽訂合約的房價低估也是自然。如果這樣數據匯總到中央,肯定會低估房價上漲幅度。再加上中央政府所掌握的數據都是由基層房地產局一層層統計上去的,房地產市場調控不需要太好的數據,地方房管局豈能不捉摸上面所需要的數據?當前不少地方房地產市場絕對繁榮,地方政府正偷著樂呢。

這些房地產上市公司及更多的房地產開發企業對未來市場信心滿滿,就在於他們是在市場的第一線,知道當前房地產市場的情況,知道房地產未來趨勢。也就是說,從當前國內房地產開發商大量地湧入市場購買土地的情況來看,房地產開發商完全看好未來中國的房地產市場。因為,他們知道,在沒有找到一個產業或行業來保證帶動經濟增長的情況下,政府不會輕易改變當前的「房地產化」經濟,而「房地產化」經濟的持續也正好無法培育出一個或一些新的行業或產業成為新的經濟增長點,增加政府所需要的經濟增長對「房地產化」完全依賴性。所以,推動房地產市場絕對繁榮的當前政策短期內不會改變,反之,當房地產市場有所向下調整時,當前那些無所不用其極的房地產調控行政政策則能夠逐漸放鬆,房地產市場的繁榮還會繼續。

那麼在當前城市居民的人均住房面積達到40平方米的情況下,當前及未來大量生產的住房誰來接盤?應該看到,當前三四線的住房接盤主力是兩股力量,一是這些城市在外面工作特別是在經濟發達地方工作的居民,二是這些城市在外務工的農民。當他們看到一線城市住房投資如此高的收益、看到當地住房購買政策又十分優惠、看到房價還在持續上漲,他們紛紛回到本地購買住房。在這種情況下,很快就會形成房價上漲預期,從而引誘更多的住房投資者湧入房地產市場,推動當地房地產市場的繁榮不斷繼續。但是這種情況能夠持續多久是不確定的。


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