「樓凍」力保房價？但願這一刻能驚醒所有人……(圖)

【看中國2017年8月3日訊】房地產，是國人繞不開的話題。居民資產中有近七成的資產是房地產，同時，房地產幾乎決定了全社會的支付和消費水平，也就影響了所有人和所有行業。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

很多人認為房地產不會崩盤，大家的內心支撐實際緣於一點——政府會用幾乎無限的行政權力力保房價。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

筆者一直表示懷疑。

禁售是力保房價的主要手段之一，市場稱之為「樓凍」。那麼，這樣做真的就可以掩蓋價格嗎？

中國內地畸形的房地產市場會有怎樣的未來？（圖片來源：Fotolia）

當禁止交易的時候，會有另外一種方式計算房價。假設：市場的實際月利率是7厘（高於現在的存款利率，低於小貸利率，與銀行貸給企業的利率大致相當），現在一套500萬元（人民幣，下同）的房子被樓凍，如果月租金是1萬元，那麼，它的真實價格應該是500*(1/500*0.7%)=143萬元，當然，如果實際月利率是5厘，它的真實價值就是200萬。

這可以判斷自己被凍住的房子所處的價格位置。

有兩點，決定了實際價值低於計算的數字：第一，中國的房子是有限的產權。基於建築質量的因素，實際使用壽命比較短，還要計算很高的折舊；第二，投入如此大額的資金購買不動產而沒有流動性，資產的實際價值需要在此基礎上繼續打折扣。

所以，「樓凍」沒有絲毫意義，至多屬於面子工程。

再一個問題是過去提到的推理邏輯：高房價之下，生產要素價格迅速上升，會擠壓製造業不斷倒閉、遷徙，當失業上升、實際平均薪酬（實際購買力）開始下滑的時候，再用什麼支撐高房價？

現在的跡象已經很明顯，不僅低端製造業在遷徙，高端製造業也開始行動。然後，就會開始影響儲蓄和實際薪酬。

先說儲蓄，即便人們失業了，如果有足夠的儲蓄，依舊可以按時歸還房貸，房子就不會出問題。

人們的印象中，中國是高儲蓄國家，這種說法過去是對的，現在應該是錯的。據國內媒體騰訊網近日的一篇報導中說到，中國家庭金融調查與研究中心最近關於家庭儲蓄的報告說，只有60%的家庭有儲蓄，還有40%的家庭入不敷出。而這部分家庭既然入不敷出，就已經喪失了儲蓄的能力。

這裡有兩個細節需要說明：第一，這些入不敷出的家庭大部分應該是城鎮居民，也就是大家眼中的小資。因為農民一直靠天吃飯，又沒有有效的社會保證，生活的穩定性很低，所以，傳統以來就比較厭惡債務，維持家庭收支平衡是生活的核心內容。當然，如果家中有大學生等形成剛性開支除外。所以，決定這四成的人口中，城鎮居民是多數，甚至可以想像成擁有房貸的佔多數。第二，有資料顯示，中國收入最高的5%的家庭儲蓄率是70%，在總儲蓄中佔比50.6%。也就是說剩餘的55%的人享有剩餘49.4%的儲蓄率，這是比較稀薄的，也就意味著還有很多人口處於入不敷出（喪失儲蓄能力）的邊緣。一旦經濟形勢下滑，它們也會加入入不敷出的大軍。現在，恰恰是這種情形。

2017年上半年，全國居民人均可支配收入12,932元，比上年同期名義增長8.8%。其中，工資性收入增長8.6%，經營淨收入增長5.9%，財產淨收入增長9.6%，轉移淨收入增長11.9%。財產淨收入的典型代表是房租收入，轉移淨收入的典型代表是賣房收入，主要是房屋的衍生現象。

今年7月12日，智聯招聘發布過一份《2017年夏季中國僱主需求與白領人才供給報告》。報告中說到，根據該機構2017年夏季在線的數據顯示，全國37個主要城市的平均招聘薪酬為7,376元，本季度平均薪酬下降幅度較大，為3.8%。從2016年以來的平均薪酬來看，全國平均薪酬水平在2017年第二季度從漲轉為跌，之前一直上漲的趨勢不再（這一轉變非同小可，在驗證前面的邏輯分析）。這主要是由於小微企業薪酬下降，新一線、二線等城市主動吸引了人才流入、而這些城市平均薪酬較一線城市低、帶來整體薪酬平均數被拉低。微型企業本季度薪酬下降31%。總體來看，薪酬在4001-6000元之間的職位數量仍然是最多的，佔職位總量的32.8%，其次是薪酬在8,000元以上的高薪職位，佔職位總量的25.9%。薪酬在2001-4000元之間的職位數量佔兩成，這反映了主要城市的薪酬水平（包括公務員嗎？）。

這是房地產擠壓製造業後的後果。雖說由奢入儉難，但它還是開始了。

當平均薪酬開始下滑的時候，更多的人群就會加入入不敷出的行列、喪失儲蓄能力，同時，通脹無論高低，都在不斷發展，即便收入不變的人，也會逐漸進入這一行列。

當更多的人入不敷出、同時也喪失儲蓄、生活難以為繼的時候，請它們來回答如何處理房屋和房貸的問題才最有發言權。是否凍得住樓市，也就清楚了。

這時，無論是央行的誠信記錄，還是對失信人員不准乘高鐵、不准坐飛機、不准進銀行等懲罰措施，就都喪失了意義。當國人生活過不去的時候，不會理會這些，也理會不了。

即便樓凍，部分人也會被逼棄房，房子歸銀行，那時的地方政府還限制的住銀行換取流動性嗎？估計不能。

或許有朋友認為，央行還可以印鈔救助。以前咱說過一個原理，當實業不能創造信用、給這些鈔票注入信用的時候，這些鈔票和花花綠綠的紙張是一樣的，沒有購買力，只會讓你有限收入的實際購買力更快下滑，在入不敷出的境遇越陷越深。還有一種媒體人說，印鈔推動樓市上漲可以創造信用，這就和上世紀農業生產的放衛星相同，還不如扯淡。

當平均薪酬收入下滑的時候，那些以房租收入為代表的財產淨收入、買房收入為代表的轉移淨收入還會持續下去嗎？自然是快速下滑。因為全社會的有效購買力下降，租、購房的支付能力會更快速地下降，最終會讓那些依靠多套房出租、炒房而謀生的人也陷入貧困，如果推出房產稅，就是加速陷入貧困。

此時，新房會快速喪失需求，希望那時地產商的資金鏈不會斷裂，挺住價格。

當銀行懷抱房子、地產商的資金鏈越繃越緊的時候，樓凍將煙消雲散。

這是不斷推動房地產之後的必然走勢，而上面提到的智聯招聘的數據不過是在驗證過去談論的路徑而已。

沒有製造業為核心的實業不斷發展，也就不會有服務業，更不存在所謂的網際網路經濟，金融創新也就根本不存在。皮之不存，毛將焉附？最終只能是什麼都沒有。

真正的中國人，醒醒！

責任編輯:靖曄 校對:文龍

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