大陸地產股為何瘋漲?答案令人震驚……(圖)

2017-09-21 08:35 作者: 劉曉博

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【看中國2017年9月21日訊】最近一週多時間,A股在上證指數3400點的關前遇阻,大盤甚至有岌岌可危的跡象。但在這敏感的時刻,萬科突然連續兩天大漲,引發了市場對地產股的再認識。

事實上,在香港上市的「內房股」早已經漲得不像樣子了。融創中國、碧桂園、中國恆大、龍湖地產的走勢都是單邊上揚。下面是有代表性的融創中國的股價走勢圖:

在香港上市的房地產公司融創中國近期的股價走勢圖
在香港上市的房地產公司融創中國近期的股價走勢圖(網路圖片)

也就是說,在過去半年內,以開發住宅為主的大型房企的股價,在香港市場普遍上漲了三到五倍!

那麼問題來了:過去半年是內地不斷收緊樓市調控的時期,樓市正在逐步降溫。現在,調控已經擴展到了東北地區和西部地區,在這種情況下,為什麼地產股還這樣牛?

通過對中國國家統計局剛剛公布的數據所進行的分析,一言以蔽之——由於去庫存太猛,目前全國商品住宅的平均消化週期只有3個多月了;整體而言,商品房(包括寫字樓、商業物業)的平均消化週期也只有5個多月了。但「辦公樓」和「商業營業用房」的消化週期仍然非常長,分別是10.6個月和18.4個月。也就是說,住宅類開發商到了繼續補庫存的階段(當然,局部的過剩仍然存在)。 

但這遠遠不是房地產龍頭股大漲的理由。

最核心的理由,是地價的快速上漲,讓土地儲備龐大的房企內在價值上升顯著。

比如,某房企今年中期披露,他們擁有719塊土地,分布在全國220多個城市,如果全部建成房子,就是2.76億平方米。其中在一二線城市的土地儲備,佔原值的70%以上。最令人震驚的是,這個開發商在一二線城市的土地儲備平均樓面地價只有2200元;在三線城市的土地儲備,其平均樓面地價只有996元。 

一個國際大投行給這家房企做了一個估算,這家房企拿下上述土地的時候花費是4580億元,但現在的價值已經上升到了9000億元以上。也就是說,這家房企的內在價值上升了4500億元,但它的總市值目前只有3000億元(人民幣)左右。 

不要以為這個開發商有顯著的「捂地」行為,以筆者的觀察,這是一家以快速開發、快速銷售為特徵的房企,產品也多是針對剛需、改善型需求,很少搞特別高端的樓盤。但由於過去一兩年地價上漲太快,所以它擁有的土地儲備價值迅速翻倍!

而這,才是大房企股價飆升的重要原因。 

此外,還有三個因素不容忽視:

1、有大房企準備回歸A股,需要融資降低負債率,是一個重要的刺激因素。其實,所有的房地產股都有市值維護的需要,這有利於企業形象,更有利於融資。

2、融創中國通過跟萬達的交易,突然拿到大量廉價土地,是另外一個刺激因素。

3、別忘了,萬科裡還有兩個保險公司大股東,他們未能進入萬科董事會,而且目前保險銷售不理想,套現的壓力較大。不排除有人拉萬科股價,為未來的協議轉讓做準備。

從今年前7個月大房企拿地情況的統計看,至少到目前,大家仍然在拚命加槓桿,拚命增加土地儲備。 

以前拿的土地,顯然是賺到了(他們需要向國家繳納土地增值稅)。但今年拿的土地最終能否升值,就要看國家未來的貨幣政策了。昨天央行公布了廣義貨幣M2的數據,再創新低。但我此前講過M2已經失真,中國的貨幣沒有那麼緊,當然也沒有放鬆。

不過,從開發商目前拿地的勁頭看,他們仍然在賭貨幣政策的「適度寬鬆」。

筆者的看法是:由於經濟未能完成轉型,貨幣政策不具有全面收緊的條件,所以至少今年拿地的開發商,未來仍然有較大機率賺錢。

還是那句話:如果國有企業、地方政府的投資,仍然不能降低到全社會投資的20%以下(目前是40%),貨幣超發就很難避免。原因很簡單,這些不斷產生的窟窿需要央行來填補……


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