2021樓市調控第一槍:房地產會硬著陸嗎?(圖)


【看中國2021年1月29日訊】繼1月21日晚樓市調控新政「滬十條」發布後,上海再次發布樓市調控政策。上海市房管局1月25日表示,上海法拍房將納入限購,購買法拍房需具備本市購房資格。這也是上海法拍房首次被納入限購範圍。

此次上海司法拍賣房的政策,其實體現了上海購房政策從緊從嚴的政策導向。此類領域的政策之所以收緊,在於其過去容易繞過限購政策,即成為限購政策的漏洞。所以上海這次的調控政策升級,和1月21日上海既有房地產政策思路是一致的,希望藉此壓制上海樓市的上漲。當然,如果這幾招都還壓制不住,那麼後面可能就會放更大的招了,比如限售、提高二套首付比例、按揭利率開始增加加點數、或者調整學區政策。

除了上海,現在全國其他地方的買房也受到了很多限制。目前,被大家議論得最多的就是一些銀行開始停止房貸發放了。

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1月24日,有大V通過微博爆料稱,「廣州新政,個人住房貸款佔所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。」同時,該大V爆料稱,在此情況下,所有銀行應對的措施是「暫停受理新的貸款申請」。這條消息在市場上引起了很大的震動。

根據報導,招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內各家分支行已於一週前暫停按揭貸款放款,給出的理由是「節制接單」。光大在深圳地區已經暫停按揭貸款,廣發銀行則表示不接單,其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常,從房貸大頭四大行的表現看,放款週期約在一個月左右,目前比較難保證。

另據紅星新聞報導,一位廣發銀行的工作人員證實稱,「不是‘停貸’,是所有銀行沒有貸款額度了,你們要買房貸款的話只有等。」

廣發銀行在當地負責房貸業務人員給出的解釋是:「現在可以申請到房貸,只是需要等待。」對於上述傳聞,該經理稱:「不是停貸,而是銀行的貸款額度受限,已經用完了。」……「所有銀行都一樣,由於國家劃了紅線,房貸貸款額度不能超過一定的比例,一旦超過了就不能放款。」

不僅是珠三角,長三角的龍頭城市上海也出現了停貸的情況,包括建行在內的五大行是上海房貸的主要發放銀行。按說1月比較寬裕,但是在監管紅線的要求下,也出現了額度短缺的現象。有媒體聯繫建行做放貸,但是建行表示本月已經沒額度,要等到下個月了。

看來,收緊房貸在今年會成為調控樓市的一個主要的殺手鐧。當然,這樣控制房貸也不是沒有依據的。去年12月31日,中國央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》),決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度,分檔設置房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。通知自2021年1月1日起實施。同時對佔比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。

按房地產貸款集中度管理要求,房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限分為五檔:中資大型銀行分別是40%和32.5%;中資中型銀行分別是27.5%和20%;中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%;縣域農合機構分別是17.5%和12.5%;村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。

對於個人購房者來說,這到底意味著什麼呢?最直接的影響在於,部分銀行發放房貸的規模將會受到限制,如果銀行之前發放個人房貸的佔比較高,甚至超過了央行此次規定的紅線,那麼銀行就必須在過渡期之內,逐漸調整到規定範圍之內,那些放房貸佔比接近紅線的銀行,以後也必須控制房貸的增長速度。所以,對於個人購房者來說,銀行收緊放貸規模,顯然會增加申請房貸的難度。

截至2020年3季度,房地產貸款餘額為48.8萬億,佔人民幣各項貸款餘額的比例為28.8%。結構上,房地產貸款主要包括三個種類:房地產開發貸款、個人住房貸款、保障性住房開發貸款,其中個人住房貸款佔比最高,達到68.8%,佔各項貸款餘額的比例為19.8%。

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為什麼金融監管部門要這樣雷厲風行收緊房貸呢?當然是有原因的。

去年下半年,銀保監會主席郭樹清就為這個措施的出臺定了調子。可以說,房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」,要堅決抑制房地產泡沫。近日他又撰文指出,目前中國房地產的相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

郭披露的數據當然是比較靠譜的,他說中國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,而且這些僅僅只是銀行的信貸資金。如果算上房企自行發行的債券,融資的股權,還有房產信託等通道業務等影子銀行的資金,全國流入房地產的資金到底有多少?

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收緊房貸在今年會成為調控樓市的一個主要殺手鐧(圖片來源:Adobe Stock)

除此之外,還有很多挂羊頭賣狗肉的資金,也是偷偷流入了房地產。比如說消費貸、經營貸、信用卡套現等等一些野路子炒房。從過去百年來的金融發展歷史來看,房地產歷來就是金融危機的導火線,這和買房的抵押貸款模式有很大的關係。如果房價上行,這種抵押關係是健康的,抵押物不會減值。但是一旦房價下跌,就會存在抵押物價值不足,需要追加抵押物的風險。如果這個時候房主選擇斷供,銀行的風險就會急劇放大,典型的就是美國的次貸危機拖垮雷曼兄弟、房地美、房利美等金融機構。當然還有當年日本房價暴漲導致的日本經濟危機,這都是不遠的例子。郭主席當然明白這中間的利害,所以去年不斷敲警鐘,繼地產開發商的三道債務紅線之後,現在又出臺一個房貸佔比的兩道紅線,就是防止中國的房地產步日本、美國樓市拖垮銀行的後塵,防止這個「灰犀牛」導致中國的金融危機。

過去,世界上總共產生了100多次金融危機,其中80%和房地產有關,最近的一次是2008年。所以現在直接通過行政命令的方式,直接通過放貸上限紅線來壓制銀行系統,相當於給銀行戴上一個緊箍咒。很多時候經濟越是蕭條,這種利用高槓桿炒房的行為越是火熱,加上中國人對房子的痴迷,50%以上的金融資金流入房地產,這種高風險炒樓行為的負面作用怎麼形容都不過分。

對於房地產會衝擊金融系統,其實中央的監管部門也是早有提防的。在2018年發布的《中國金融不良資產市場調查報告(2018)》中,對中國銀行系統做了一個壓力測試報告。報告顯示,如果房價下降20-30%,銀行系統將會面臨著顯著的壓力。也就是說,這基本就是銀行系統能承受壓力的臨界點。當然也是說,中國樓市下跌這麼多是有可能的。其實就是提前做了一個沙盤推演。

現在,可能已經快到了這樣的臨界點,所以央行的銀保監會才緊急出臺措施來限制房地產貸款佔銀行貸款的比例。當然,這種限制也是為了防止樓市的資金掏空僅存的一點居民儲蓄,讓中國消費內循環的計畫泡湯。

2020年最後一天,中共央行和銀監會突然下發房貸集中管理通知,這裡可以推出幾點:去年房貸的數據已經讓央行和銀保監會感到不安了,對房地產灰犀牛拖垮銀行的擔憂越來越重,所以緊急出臺這個措施。同時,壓制資金流入房地產,可能是為明年政府以及企業債券發行留下資金,銀行的貸款如果都流入了樓市,2021年債券市場怎麼辦?政府債和企業債沒人買,可能會導致地方財政破產的風險,也可能會發生比去年永煤債違約更大的債券風險。當然,拉動經濟增長的基建也需要資金,消費都需要資金。整體資金有限,只有五個蓋子。但是要蓋十個桶,僧多粥少,都吃不飽。這就是央行銀保監會放大招的主要原因。

之前還以為這個政策不會非常嚴格實施下去,就算實施,可能覺得大部分銀行都在達標,踩線的只是少數。但從現在的情況來看,長三角和珠三角的城市都出現了大中小銀行開始停房貸的情況,這絕對可以說是潑向房地產的一桶冰水。2021年那些躁動不安的城市房價,可能有點玄了!畢竟,如果房貸的增量被卡死了,房價的上漲空間也會被卡死。

其實,卡死的不僅是樓市上漲空間,還有中國的科技產業,這一回是真的卡疼了。

達沃斯論壇是世界各國領導人對話的窗口。習近平25日晚間在北京以視訊方式出席世界經濟論壇「達沃斯議程」對話會併發言。面對全球政經新格局,習近平強調,要堅持透過制度和規則來協調規範各國關係,反對恃強凌弱,不能以多邊主義之名、行單邊主義之實。規則一旦確定,大家都要有效遵循。「有選擇的多邊主義」不應成為我們的選擇。習近平還此次講話特別強調,國際社會應該按照各國共同達成的規則和共識來治理,而不能由一個或幾個國家發號施令。習還說,在國際上搞「小圈子」、「新冷戰」,排斥、威脅、恐嚇他人,動不動就搞脫鉤、斷供、制裁,人為造成相互隔離甚至隔絕,只能把世界推向分裂甚至對抗。我們一聽就明白,這肯定說的就是美國。這兩年,美國對中國喊斷供、脫鉤、制裁,明顯讓習近平很不舒服,而自己又沒有更好反制的辦法,很窩火。

習近平特別指出,科技成果應該造福全人類,而不應該成為限制、遏制其他國家發展的手段。習還強調,人類面臨的所有全球性問題,任何一國想單打獨鬥都無法解決,必須開展全球行動、全球應對、全球合作。這段話的意思很明顯,應該是說給拜登聽的。美國對華為斷芯對中國的影響很大,科技成果應該人類共享,所以希望拜登政府能取消對華為等中國科技公司的限制。

但是他忘了一個前提,科技沒有國界,但是科技工作者有自己的國界,這是中共最喜歡說的一句話。科技是全人類的財富,但是有一個前提就是有知識產權的保護,不是你隨便去偷去盜就可以拿來用的。你不是要投入9.5萬億搞晶元和光刻機嗎?說科技要自力更生嗎?這個時候在世界面前來賣慘喊冤,確實還是缺少一些「大國風範」!

責任編輯:宇真

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