網紅樓盤竟然要賣82個月:北京的剛需呢?(圖)

2019-02-26 09:45 作者: 葉檀

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【看中國2019年2月26日訊】最近,樓市又出現一件怪事,事發地在北京,主角是剛需族。

據《證券日報》報導,主要針對剛需族的限競房,竟然出現賣不出去的窘境!低迷的成交量導致全北京市限競房的庫存已經達到了驚人的748萬平方米。以現在的銷售速度需要賣82個月!

82個月什麼概念?正常的去化週期是8到10個月,82個月意味著比正常多10倍,很不正常!

「網紅」限競房賣不出去——剛需族有貓膩!

有些人可能沒聽說過限競房,限競房來頭不小,還曾做過2018年的網紅!

2018年12月7日,在教育部組織發布的2018年十大新詞排行榜上,限競房傍上有名。教育部給限競房的頒獎詞是:為平抑上漲的房價,實現「居者有其屋」,限競房應運而生。

怎麼操作呢?主要是政府部門通過「限房價,競地價」的方式,給出一個官方指導價,提前鎖定房屋未來上市的價格。為了抑制房價上漲而產生的官定價,只會低不會高。

根據市場實際運行的情況,目前北京市的限競房價格均價一般比二手房交易價格低1萬元左右。按90平米左右的剛需戶型計算,這一差價總額已經到了百萬元。有些樓盤,開發商還能夠給出巨額的優惠,比如交7萬抵30萬,全款買房99折,首付也可以分期付款等等。

問題來了,剛需友好型房產——限競房,怎麼就賣不出呢?

北京市中心的部分公寓大樓
圖為北京市中心的部分公寓大樓(圖片來源:STR/AFP/Getty Images)

有種說法是,北京樓市整體低迷,賣不出去也在情理之中。北京樓市確實低迷,2018年商品房銷售面積同比下滑了20.4%,住宅銷售面積下降了14%。不過,最新的去化週期顯示,北京樓市整體的去化週期還能維持在35.5個月。

前面提到,限競房的去化週期目前是87個月。也就是說,縱然北京樓市整體低迷,但限競房屬於低迷中的低迷,吊車尾中的吊車尾,比一般商品房那是差得不是一點半點。根本就是被市場拋棄的對象。

還有人說是交通因素。

目前限競房主要集中在五環以外,交通和配套因素也許是限競房不走俏的原因,可是細細想一下,似乎也不成立,因為和限競房位置差不多的普通商品房賣得也沒有限競房這麼差。地段因素不攻自破。

再有所謂剛需,不是應該以價格為第一要務嗎?如果有實力選地段,選配套,選周邊,那還是剛需嗎? 

北京本地人不要剛需房?

限競房和普通商品房本質的差別主要是兩點:第一,限競房交房時間一般要比普通商品房慢一年左右。第二,限競房一般規定,交房(拿到房本)5年後才能賣出。這兩個差異意味著,從付首付算起,到可以賣出這個週期跨度可能在8年左右!

8年,真剛需房絕對等得起!而炒房客,投機分子絕對等不起!限競房就是照妖鏡,照出北京樓市的現實:剛需是假,炒房是真!

北京的空置率 真心傷不起!

除了限競房滯銷以外,還有兩點同樣讓人懷疑北京樓市是剛需人群了了,炒房客多多。

首先,北京的住房自有率超高。

根據深圳房地產研究中心2014年披露,北京的住房自有率高達70%。2017年匯豐的報告也顯示北京年輕人的住房自有率已經超過70%。而已經完成城鎮化、且和北京一樣第三產業為主的地區,住房自有率幾乎沒有超過70%的。比如美國的住房自有率為64.2%、日本為61.7%、德國為46%。

根據北京市年鑑的數據,2017年北京城鎮居民的住房人均面積已經達到了32.56平方米,也就是說三口之家居住面積接近100平米。三口之家100平米的住戶面積已經可以和歐洲發達國家看齊了。

第二,北京空置率驚人!

2018年,前我愛我家副總裁胡景暉爆料說北京五環、六環以內大概有90萬套空置房。北京全市有近100萬套房處於空置狀態,是寧可空著也不出租!2018年,西南財大的調查也顯示北京的住房空置率超過20%。2012年,北京市公安局人口管理總隊在人口基礎信息百日專項工作大調查中公布,北京房屋總量1320.5萬套,已核對出租屋有139萬套,已核對空置房屋為381.2萬套,空置率達29%。

也就是說,各方面都認為北京市住房空置率超過20%。

橫向對比一下,美國次貸危機時的房屋空置率才2.9%。歐洲國家,空置率最高的法國和德國,空置率只有6%和8%,最低的瑞士只有1.47%。可以說北京目前的空置率絕對是不正常的。

過高的住房自有率和人均面積,過大的空置率,加上不適合炒作的限競房滯銷,能夠得出什麼結論?

北京樓市投(tou)資(ji)才是主流,剛需客也許只是少數派!

炒房客捲土重來?

限競房過剩會引發一個嚴重的問題:開發商為了賣房,勢必大打價格戰!

實際上,根據最近的情況,不少限競房樓盤已經開始新一輪的降價之旅。不過這還沒完,因為2019年,北京樓市還會迎來更多的限競房,以及比限競房還狠的共有產權房。

按照去年和今年的供地情況,2019年北京市限競房和共有產權住房供應量預計至少在7萬套以上,這一水平較2018年供應量接近翻倍。

82個月的待銷庫存,再加上未來一倍的新供給,未來北京樓市吃得消嗎?

也許真心吃不消。

進入2019年,北京新出讓的土地已經不再設定住宅銷售限價了;而北京樓市的風向標燕郊也開始蠢蠢欲動。

希望這次別又是炒房客笑到最後!被傷害的總是真剛需!


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